JohnsonChienCCIM

21/09/2018

An NKF Research-Marketing piece on California’s rising minimum wage.

Scheduled wage increases are cited along with the implications for CRE, by property type.

20/09/2018

Developers are modifying or demolishing old factories to meet the growing demand of the logistics business, which covets the large spaces and easy transportation access.

13/08/2018

It all started here... Two California Plaza

Countless late night dinners in the office... “ASC 805,” “ASC 350,” “Tier 1 CRE,” “H&BU,” “CRE Underwriting,” “CRE Valuation,” “Fair Value,” “Utilization Rate,” “WBS,” and more...

Consistently clocked in 14-16 working hours per day during busy seasons...

Unrivaled Expertise
JohnsonChienCCIM
工商業不動產專業經理人

https://www.youtube.com/watch?v=Uk6grpzbazU

簡志誠 (Johnson Chien, CCIM) 為現任職於 Newmark Knight Frank 的國際商業不動產投資師，是華人少數擁有國際商業不動產投資師資格 (CCIM: # 15534) 及同時擁有加州雙執照（房地產局 Broker: DRE # 01121758 和房地產估價局 Certified General Appraiser: BREA # AG038392）的資深工商業不動產專業經理人。精通中、英雙語，業務範圍橫跨北美及亞洲不動產市場，擁有投資專家的精準眼光及顧問分析師之專業，能在競爭激烈的商業不動產市場中精闢剖析。

歡迎諮詢: 專線: 562-364-2022; 手機: 626-255-5280; 微信: JohnsonChienCRE; 電郵: [email protected];

Address: 13191 Crossroads Parkway N., Suite 555, City of Industry, CA 91746。

03/08/2018

Overlooking SNA from NKF’s SoCal Headquarters

23/07/2018

Thank you for your continued trust and support. Here are the 2Q2018 Inland Empire (IE) and San Gabriel Valley (SGV) industrial market reports, and the Chinese translated versions are presented below.

內陸帝國 (Inland Empire) 工業不動產市場2018第二季現況：

內陸帝國本季市場需求仍相當強勁，去化量來到了700萬SF，其中有將近70%都來自過去18個月以來所釋出的新建物，市場空置率已連續五年低於5.0%，對於租戶來說，新建物通常也成為了他們尋找現代化空間的唯一選擇。而季度最大去化則來自UPS (100萬SF)、DCG Fulfillment (771,839 SF) 以及Harbor Freight Tools (601,810 SF) 三家公司，而其中有兩間公司所入住的便是新落成之建物。不過，市場需求到底有多強烈？舉例來說，Mar Petcare在日前已租下了Burlington Coat Factory不久後即將遷出的446,000 SF廠房，如今市場已經到了前者一離開後者立刻遞補而上的熱況了。預期下一季將有超過900萬SF的新建物釋出，其中已有25%預租，相信在建物全面釋出時，租賃活動將更加活躍，這也是為何空置率穩定持平以及推進租金成長的原因。

此外本季平均租金開價也來到了新高點，與去年相比更是高出了15.4%。如今市場已經不存在三年內、或是更短期的租約類型。加上南加州港營運量並未有趨緩的態勢，2018前五個月該港埠吞吐量的貨櫃量達到了340萬箱，較去年同期增長了4.3%。若當前的營運量持續不衰，2018將很有可能超越2017，成為南加州港有紀錄以來最繁忙的一年。而隨著美國電子商務市場計畫將在未來五年成長60%，內陸帝國也成為了大型物流中心的首選，這也解釋了Amazon在2012到2016這段期間，為何斥資4.7億美元的天價投入該市場。想來六年前在San Bernardino，我們只能找到一處訂單履行中心，如今已有超過10間訂單履行中心設立於此。

事實上比起鄰近城郡，內陸帝國確實有幾點優勢：其一是距離超過175萬消費者所在市場只需1.5小時車程，二是比起空置率低於1.0%洛杉磯市區租金價格相對便宜30%以上，且提供了多樣的現代化物業空間，以及擁有來往全國最繁忙港埠的運輸系統。再者內陸帝國的倉儲品質也相當吸引人，南加州有73%的A級倉儲與物流中心都聚集在此，這也提供了租戶各式各樣的選擇，可彈性地擴張、整併其需求。像這樣規模龐大的物流中心，可一次處理多種業務，如此一來也有助於降低由港口送往更內陸地區的運輸成本。另外破紀錄的貨櫃吞吐量使得運輸成本抬升，也讓物流供應商需求更甚，而這些供應商也因為電子商務的成長而受惠，像是UPS, DCG Fulfillment和DHL這樣的包裹運輸公司與第三方物流，持續相當活躍在市場上，光是前述三家企業本季總去化量就了超過200萬SF。未來內陸帝國將仍會是那些因租價而選擇退出鄰近城郡或者尋求現代化空間的租戶的首選。電子商務與運輸物流將引領租賃市場持續活躍，整體來說，無論是電商還是物流的觸角都已經逐漸深入各行各業了。由於市場租賃活動熱絡加上新建物的釋出，因此預期今年空置率將會持續低於5.0%，租金開價也將會繼續看漲。在市場失業率接近歷史新低以及工資高漲的此時，將會越來越多的租戶選擇自動化以降低人事開銷。

聖蓋博谷 (San Gabriel Valley) 工業不動產市場2018第二季現況：

2018前五個月洛杉磯港的貨櫃吞吐量來到了490萬箱，相較去年同期增長了4.3%，而龐大的貨物量也助長了工業物業的需求，由包含食品、物流、電子產品、傢俱、鞋類等民生用品、貨物的往來可知，與中國的進出口貿易已經是聖蓋博谷最普遍的產業之一。在季度去化總量超過釋出的情況之下，造成了市場空置率的緊縮，自Hand Air Freight 在 Irwindale 承租了486,460 SF的空間之後，Central SGV便成為了帶領市場去化成長的推手。空置率已連續23季低於2.0%，而平均租金開價更是超越了上一週期高峰，事實上租金開價飆升的主要原因有二，其一是在於建物施工量與釋出量趕不上市場需求，再者企業皆爭相尋求機能相對完善的現代化建物。

在工業市的新CT Industry Center開發案中，本季共成交了三筆交易，其中最大的一樁買賣，是由Sun Hing Foods以$178/SF的價格，收購了115,227 SF的空間，本次的成交價更是高出了聖蓋博谷15年來$102/SF的平均開價。隨著新建物的租售，空置率將可能繼續盤旋於2.0%，租金價格也可能將持續上揚。市場需求也進一步促使老舊廠房不得不隨之更新機能與再開發，多數租戶在合約期滿前的18-24個月便開始尋求續約的可能，只是如此一來租戶將得面臨比五年前要高出30%的租價，也因此與其面對節節攀升的市場租價，有越來越多的租戶轉而選擇物業交易買賣。此外未來五年電子商務的普遍性預計將成長60%，而顧客所期望的「當日送達」服務也將越來越普遍，如此一來將持續提高鄰近在地180萬消費者的租戶對於工業物業的需求。

簡志誠 (Johnson Chien, CCIM) 為現任職於 Newmark Knight Frank 的國際商業不動產投資師，是華人少數擁有國際商業不動產投資師資格 (CCIM: # 15534) 及同時擁有加州雙執照（房地產局 Broker: DRE # 01121758 和房地產估價局 Certified General Appraiser: BREA # AG038392）的資深工商業不動產專業經理人。精通中、英雙語，業務範圍橫跨北美及亞洲不動產市場，擁有投資專家的精準眼光及顧問分析師之專業，能在競爭激烈的商業不動產市場中精闢剖析。歡迎諮詢: 562-364-2022; 手機: 626-255-5280; 微信: JohnsonChienCRE; 電郵: [email protected]; 地址: 13191 Crossroads Parkway N., Suite 555, City of Industry, CA 91746。

20/07/2018

This new report takes a look at the five future trends shaping the Retail Banking Sector.

11/02/2017

租賃: 優質的獨立式廠辦位於工業市中心點，總建築面積約有32,582平方英尺(含6,233平方英尺的辦公室)。有六個卸貨碼頭及二個平地卸貨門，廠房內部高約26英尺。優越的地理位置、近銀行丶郵局丶餐廳及60號丶605號高速公路。

11/02/2017

聖蓋博谷倉儲及物流市場現況 - 2016第四季

聖蓋博谷市場空置率已連續17季低於2.0%，2016第四季空置率相較於三個月前，保持持平的狀態。堪用廠房的選擇有限，加之對於優質廠房的需求，也因此業主掌握了充分的主導權，多數承租方選擇了續約一途，部分租客亦積極尋求新興建物空間，而其中也有人將目光轉向內陸帝國。2016年總去化量為110萬SF，其中約有81.3%是過去12個月以來所釋出的新建物，整個2016年總出租、交易買賣量達到了1千八百九十萬SF，較前一年下滑了16%。總平均租金開價衝上新高峰，來到了$0.73/SF(NNN)，當前的租金開價更是比上一周期高峰(即2008年第一季)增長了7.3%。市場預測空置率將穩定持平，市場預期2017年總租金開價將高於2016年8.0%。此外，2016年以來南加州港埠抵港貨物量不僅高於2015年2.6%，更是與2007年不相上下，可說是該港埠史上第二繁忙年。

22/10/2016

聖蓋博谷倉儲及物流市場現況 - 2016第三季

本季聖蓋博谷物業市場空置率來到0.9%，略低於三年平均值的1.0%。第四季雖約有436,690SF空間預定釋出，然而其中早有78.6%已預租出去。預測年底市場空置率或與本季持平亦可能略為下降。而過去九個月以來向市場釋出的新屋建案雖總達927,808SF，卻有80.6%已出租或出售，現有的承租客更是積極尋求續約的可能性，在市場如此熱絡的情況下，業主可說是完全掌握了話語權，第三季平均租金開價來到了$0.67/SF/Mo，較一年前足足成長了5.8%。關於平均租價波動，較不堪用的老舊廠房以及每一季推出的新建物空間的平均大小，也實為影響租金波動的兩大原因之一。另外，今年以來洛杉磯港埠進口量表現不俗，相較於去年同期更是成長了1.9%，截至目前為止其運輸量已不亞於2006,2007年該港埠吞吐量的高峰期。市場預測空置率雖將穩定持平，然而倉儲租價漲幅於2016年年底卻相當有機會上看10.0%的年成長率。

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12/10/2016

出售：多用途物業位Pico Rivera, CA

* 自用、投資兩相宜
* 1940 年建
* 辦公空間高度：+/-7.75'
* 倉儲空間高度：+/-8.50' 至 +/-11.0'
* 建築面積：+/-4,900 SF*
* 土地面積：+/-5,041 SF*
* 現有一個非正常規格卸貨碼頭 (8’ x 8’)
* 可步行至 Whittier 大道上的零售商場
* 近 605, 5, 和 60 高速公路
* Zoning: C-G (Commercial General)
* 現今用途為倉儲
* 請洽詢市政府有關此物業之合法用途及建築面積
* 物業後方為市政府提供之停車場

12/10/2016

HUGE RENTAL RATE REDUCTION - 轉租：約1,676平方英尺廠辦(含754平方英尺的辦公室)。位核桃市、近銀行、郵局、餐廳及57號、60號高速公路。

16/09/2016

約6,660平方英尺廠辦(含3,300平方英尺的辦公室)。有二個平地卸貨門，廠房內部高約16英尺。優越的地理位置、位核桃市丶近銀行丶郵局丶餐廳及57號丶60號高速公路。

租金: $0.95/Sq.Ft./Month, Gross

14/09/2016

轉租：約1,676平方英尺廠辦(含754平方英尺的辦公室)。位核桃市、近銀行、郵局、餐廳及57號、60號高速公路。

28/08/2016

聖蓋博谷倉儲及物流市場現況 - 2016第二季

聖蓋博谷本季空置率下降至0.8%，不僅來到了歷史低點相較於大洛杉磯地區更低了十個百分點。 上半年所釋出的808,565平方英尺建物空間，雖遍布聖蓋博谷全區，然主要還是集中於東區次市場。本區平均租金開價來到市場新高的0.70$/SF(NNN)，相較於三個月前上升了1.4%，與一年前相比更是抬升了18.6%。上半年市場買賣與租賃加總為860萬平方英尺，較2015年同期下降了24.9%，包含新約、續約，以及限量優質待售建物在內，承租合約佔了總體的63.4%。而分布於14處總和110萬平方英尺的新銷售案，預計多將於今年釋出。此外，南加州港埠本年度的輸入量可望超越2006年來到歷史新高。本區空置率預期將繼續維持現狀，同時倉儲租金開價預計年底前將成長10.0%。

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20/04/2016

聖蓋博谷倉儲及物流市場現況 - 2016第一季

2016第一季聖蓋博谷的平均租金開價上升了3.0%，來到了每平方英尺$0.69美元。這也是自2008年第一季以來的最高點。空置率雖從2015年末的0.9%小幅上升到了1.1%，然而對於已連續十二季空置率低於1.5%的聖蓋博谷來說，本區仍是國內最炙手可熱的市場之一。本季雖由2015連續四季的正去化轉為負去化約669,941平方英尺，然而對聖蓋博谷這樣供不應求的市場而言，間或的負去化現象與其說是需求趨緩，更像是因時機因素所產生的變化。再者活躍的新建案更再次證明了本區的市場實力，光是第一季便有三處新建案開工，另外也有兩處建案在本季釋出。而第一季以來最受矚目的一樁交易為建物位處 East Railroad Street, City of Industry 其成交價為870萬美元。

23/01/2016

聖蓋博谷倉儲及物流市場現況 - 2015第四季

2015年以來聖蓋博谷倉儲及物流物業市場需求持續強勁。雖然土地稀缺的問題持續困擾整個南加州市場，使得許多使用者開始向內陸遷移，以尋覓更加實惠的可利用土地及更具競爭性租金條件，但隨著洛杉磯港埠貨運量連年攀升，日漸惡化的交通、運輸及燃油成本問題，促使投資者更迫切尋找本地可利用空間，現有的承租者尋求續約加之新建物發展受制，進一步說明本區物業空間的僧多粥少，綜論上述，預期2016物業交易價格將成長4~6%。

21/12/2015

The Fed Strikes: The Federal Reserve finally got out of the starting gate on Wednesday, raising the federal funds rate (the rate charged for overnight loans between banks) for the first time in nearly a decade, by a quarter of a percentage point to a range of 0.25% to 0.50%. http://bit.ly/1Qy73fs

08/11/2015

聖蓋博谷倉儲及物流市場現況 - 2015第三季

本季聖蓋博谷租賃市場盛況持續，業已竣工的三項建案向市場釋出277,393平方英尺建物空間，促使空置率上升30個百分點而達到1.30%，亦較去年同期上升了20個百分點。而上半年度以來需求熱烈的倉儲及物流市場，因市場開價節節攀升，使得租客將目光轉向租價較平易近人的東聖蓋博谷（East San Gabriel Valley)，此現象也加速了東聖蓋博谷的出租率。預期指出，年底前預定釋出的建物空間，或將再次抬升空置率，雖然供給不足迫使租賃價格抬升，然而在持續性低利率環境的帶動下，買家對市場仍抱持著高度的興趣。

08/11/2015

31/10/2015

27/10/2015

27/10/2015

Stronger, Better, Faster: We’re kicking off National Industrial Strength Connections Summit 2015 with some trend talk surrounding the Industrial CRE market.

11/10/2015

FOR-LEASE: Industrial/Flex and Retail Space - NO CAM FEES.

27/09/2015

Commercial real estate brokerage firms continued to grow their bounties in 2014, bolstered by heavy leasing and investment sales volumes.

29/08/2015

All three major stock market indices moved into correction territory over the past week, meaning that they slipped by 10% or more from their previous highs. This marked the 22nd correction in the S&P 500 since World War II. The markets rebounded at the end of the week, but the correction was ...

29/08/2015