13/01/2021
ᴘʀᴏʙʟᴇᴍᴀ́ᴛɪᴄᴀ ᴄᴏɴsᴏʀᴄɪᴀʟ ᴅᴇ ᴀᴄᴛᴜᴀʟɪᴅᴀᴅ..................................
Un administrador que tomó un consorcio, hizo su primer asamblea en forma virtual, donde quedó grabado. Parece ser que algunos propietarios no lo dejaron hablar, y un miembro del ex consejo de propietarios le decía que el único que maneja la asamblea es el presidente y no él. Por lo que pudo averiguar algunos propietarios de ese edificio siempre manejan así todo. El administrador puede impugnar dicha asamblea porque ciertos propietarios no dejan participar a otros ni al administrador? Existe este procedimiento para que lo haga un administrador?
Antes de hacer un análisis de esta situación, entendamos los roles en una asamblea de consorcios:
🅿🆁🅴🆂🅸🅳🅴🅽🆃🅴 🅳🅴 🅻🅰 🅰🆂🅰🅼🅱🅻🅴🅰 🅳🅴 🅲🅾🅽🆂🅾🆁🅲🅸🅾🆂
Cuando se realiza una asamblea de consorcio, siempre existe un punto del Orden del Día que dice:
🔹Designación de Presidente
Por qué y para qué se establece este punto?
La persona que se elija como Presidente de la Asamblea, es quien tiene a su cargo dirigir la asamblea y debe encauzar las deliberaciones, dando la palabra a cada persona, y llevando a votación cada tema tratado y propuesto en el Orden del Día. Debe mantener el orden en la reunión, y hacer respetar lo dispuesto por el Reglamento de Propiedad y por el Código Civil y Comercial de la Nación -. Debe controlar los votos, y disponer la suspensión de la asamblea cuando así corresponda.
Muchas veces, se elige como Presidente de la Asamblea al administrador.
Un propietario puede ser elegido Presidente de la Asamblea. Pero cuando debata y vote, es conveniente que abandone transitoriamente la presidencia de la asamblea, delegándola en alguna otra persona designada por la propia asamblea; concluida su intervención, podrá retomar la conducción de la misma.
Previamente leer el Reglamento de Propiedad si es que establece algo en la elección del Presidente de la Asamblea.
🔹Administrador de consorcio
El administrador es a quien el consorcio (persona jurídica) a través de una asamblea contrata para administrar, gestionar, organizar y atender la conservación de un edificio. Es un mandatario (art. 1319 del Código Civil y Comercial de la Nación).
En el artículo 1324 del CCyC establece las obligaciones del mandatario.
El artículo 2065 del CCyC dice: “Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.”
Nulidad de una asamblea de consorcios:
Impugnar o pedir la nulidad de una asamblea solo se puede realizar por la vía judicial y es un derecho de los propietarios.
El Presidente de la Asamblea, es quien tiene a su cargo dirigir la asamblea y debe encauzar las deliberaciones, dando la palabra a cada persona, y llevando a votación cada tema tratado y propuesto en el Orden del Día, no debe coartar el derecho de nadie. Por eso es fundamental que los propietarios que asistan a la asamblea sepan elegir la persona que presidirá la misma.
El administrador únicamente tendría intervención con algún punto que toque su gestión (rendición de cuentas, presentación de presupuestos, temas laborales, etc.)
❌El administrador no está legitimado para ejercer la acción de nulidad de asamblea, únicamente lo puede ejercer el propietario o los propietarios que vean afectados sus derechos en la misma.
En algunas asambleas virtuales se ha contratado un escribano, y tal vez, ante consorcios con muchos problemas de comunicación ayude a mantener un mejor dialogo. Obviamente que esto tiene un costo adicional en los gastos del consorcio.
🖐🏻La función del presidente de una asamblea es dirigirla, pero ello no implica negarle el derecho a un administrador de expresarse.
En una asamblea virtual, los sistemas (la tecnología) permiten silenciar a todos y dar la palabra en forma ordenada a quien lo solicite, siguiendo y respetando los puntos del Orden del Día.
❗️IMPORTANTE: Ante un consorcio que se maneje con agresividad, es una decisión personal del administrador, si continua con ese tipo de situaciones, caso contrario informar que renuncia debido a ese tipo de situación.
Como personas es necesario que construyamos con diálogo, aprendiendo a escuchar al otro, aprender a cambiar opiniones, y si hay temas que uno desconoce buscar información sobre ello. No hay que olvidar que un edificio pertenece a muchos propietarios y que si se quiere llevar correctamente y bien la gestión de un edificio es fundamental el buen diálogo entre propietarios, y de estos con quien administre ese consorcio, con los encargados, con los proveedores que se contraten.
