21/07/2021
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN, TƯỞNG “DỄ ĂN” NHƯNG CŨNG “KHÁ XƯƠNG” NẾU CHÚNG TA TRANG BỊ THIẾU KIẾN THỨC...
===========
"Bản thân mình đã mua chục BĐS trong những năm qua, với đủ các loại hình. Căn hộ có, đất nền đô thị, nhà phố biển nghỉ dưỡng, đất nền vùng ven, đất nền nơi “khỉ ho cò gáy”,... nên có chút chút kinh nghiệm & bài học để sharing. Rất may là chưa có lô nào lỗ, có những lô “đu đỉnh” & đi ngang 2-3 năm, nhưng vì ko vay bank nên cũng chẳng sợ. Chỉ có 1 lô duy nhất gặp rủi ro về tiến độ, cũng may mình vừa đòi tiền refund theo đúng hợp đồng xong. Kaka. :v"
➥ Quan sát thị trường BĐS lâu nay, mình nhận thấy một số điều như sau:
- Hầu hết các NĐT mới tham gia mua theo lời khuyên của ai đó, theo tin tức, “mua đại”,... do không đủ thời gian quan sát & nghiên cứu sâu. Rất dễ gặp phải các loại hình BĐS rủi ro, “mắc cạn”, “ngập nợ” hoặc không sinh lợi nhuận đủ tốt...
- NĐT mới thường có số vốn nhỏ, khó mua được BĐS ở đô thị có giá >3-5 tỷ, nên chọn mua BĐS vùng ven rất khó để khai thác sử dụng, BĐS để 5-10 năm vẫn chưa thấy căn nhà nào mọc lên ở quanh dự án, khó thanh khoản khi cần bán. Đôi lúc “nghe đồn” giá tăng 50%, 100% đấy nhưng bán lại không ai mua, mua xong thì không thể khai thác được gì trên BĐS đó nên để trống hơn chục năm.
- Giá BĐS thường trầm lắng & đi ngang 2-3 năm, có khu vực không tăng giá/tăng chậm trong 4-5 năm cũng là chuyện thường, một số nơi/giai đoạn vì sốt nóng trước đó có khi còn tụt 10-20% trong một thời gian mới hồi phục.
- Khi có sóng truyền thông, dự án lớn/thông tin quy hoạch tích cực hay “đội lái đất nền” gom & đẩy giá để bán. Thì giá có thể tăng mạnh 30%, 50% thậm chí 100% trong thời gian rất ngắn. Nhưng giá tăng cũng là cục bộ một số vị trí & loại hình BĐS nhất định, chứ ko hoàn toàn cả khu vực đều tăng.
- Giá tăng hay giảm cũng bởi “QUY LUẬT CUNG CẦU”, khi có tin tốt giá lên các NĐT thường có tâm lý “tham lam” & muốn giữ lại BĐS, khiến cạn cung & khan hiếm hàng, lúc đó đội lái càng dễ đẩy giá. Ngược lại khi thị trường xấu, tại các dự án lượng hàng nhiều, NĐT áp lực vay bank/dòng tiền trả lãi BÁN THÁO/CẮT LỖ, dễ khiến BĐS đi ngang & tụt nhẹ.
- Thị trường đầu tư BĐS ngày càng đa dạng, nhiều lựa chọn, nhiều loại hình mới,... Trong đó vẫn có nhiều loại hình mình cho là “BĐS rác”, sau 10-20 năm vẫn “hẻo lánh” & không có khả năng khai thác & tính thanh khoản thấp (mua thì dễ, bán lại cực khó),...
- Các loại hình mới như nhà vườn, nhà phố/căn hộ biển, farmstay/homestay,... nghe qua thì thấy rất hấp dẫn. Chúng ta thường có tâm lý muốn sở hữu căn nhà thứ 2, vừa đầu tư & nghỉ dưỡng du lịch. Nhưng chưa chắc TRẢI NGHIỆM đã được như chúng ta tưởng tượng, nhà vườn đầu tư chục tỷ nhưng ở vẫn chán, vui được vài bữa đầu lại muốn quay lại trung tâm thành phố vì tiện nghi/con cái ăn học, đi lại, gặp gỡ,... Nhà phố biển thì cũng cần tốn thêm 2-3 tỷ để hoàn thiện nội thất, khi hàng nghìn sản phẩm tương tự (10-15 năm nữa nếu như cung vượt cầu), thì cũng khó cho thuê & lợi nhuận từ dòng tiền mang lại chẳng đáng là bao nhiêu. Bỏ số tiền chục tỷ để mua & “mắc kẹt” với chính BĐS đó, ko bằng mỗi năm bỏ 100tr đi hưởng thụ 5-7 nơi bất kỳ nếu muốn, vẫn tiện nghi 5 sao thoải mái. @@
➣ P/s: cũng hên xui, bản thân mình có đầu tư BĐS nghỉ dưỡng ở biển, để sau này nếu thích về ở :v
- Dù khâu pháp lý ngày càng khó, nhưng rất nhiều DN tham gia cuộc chơi BĐS, dẫn đến có nhiều lựa chọn hơn. Nguồn cung BĐS cũng nhiều lên từng ngày.
➣ Ví dụ 10 năm trước chỉ có 1.000.000 sản phẩm trong thị trường, thì giờ có thể là 5.000.000 sản phẩm, 10 năm sau là 10.000.000 sản phẩm,...). Ai nhiều tiền thì cầm 5-10 bds, ai ít tiền hơn thì 2-3 nền,... ai ai cũng vay bank áp lực trả lãi, nhu cầu bán nhiều hơn mua thì đó là lúc nên thận trọng với kênh đầu tư này. (Nhưng chắc còn lâu & khó diễn ra)
- Cẩn trọng với các thông tin sốt đất, đầu năm giờ chúng ta nghe đâu đâu cũng sốt đất. Nhưng giá ngay ở chính các nơi gọi là sốt đó chưa chắc đã tăng tốt, nhiều BĐS giá cũng chỉ bằng giai đoạn đỉnh 2018. Nên các BĐS mà tăng nóng 30-50% trong t.gian ngắn thì nên hết sức thận trọng trước quyết định muốn mua vào, vì đã tăng rồi thì có thể phải chờ thêm 3-5 năm nữa mới có nhịp tăng giá tiếp theo.
- NĐT tham gia thị trường BĐS ngày càng đông, tỷ lệ dùng đòn bẩy ngày càng nhiều. Và không phải ai cũng win khi đầu tư sử dụng đòn bẩy. Nội dung này mình sẽ phân tích rõ hơn ở các ví dụ bên dưới..
===========
CÁC GỢI Ý LỰA CHỌN ĐẦU TƯ < gợi ý để tham khảo & dễ phân tích hơn >
➥ Các case sau đây để chúng ta cảm nhận rõ hơn về việc đầu tư BĐS & đòn bẩy, dòng tiền để trả lãi. Nếu không đầu tư vào giai đoạn hợp lý, tỷ lệ vay hợp lý,... thì vẫn có thể lỗ, chỉ được cái “nuôi lớn” các anh chủ đầu tư dự án, ngân hàng & môi giới thôi! 😀
★ Game 1: giả sử có vốn 3 tỷ, mua căn nhà 10 tỷ, mỗi năm trả lãi 800-900tr, nếu trả lãi + góp cũng khá thốn, mỗi tháng có thể >110-130tr. Giá nhà sau 5 năm từ 10 tỷ -> tăng lên ~16-17 tỷ. => Nhìn bên ngoài có vẻ như thương vụ này có lãi nhiều khi nhà tăng giá >50%, nhưng thực tế chẳng lời mấy, chủ yếu “nuôi anh ngân hàng béo” thôi. (Nếu ko may giá nó ko tăng như kỳ vọng, thì có thể lỗ như chơi). Nên đầu tư BĐS không phải lúc nào cũng win, phụ thuộc vào tỷ lệ vay bank & chu kỳ tăng giá nữa.
★ Game 2: vốn 3 tỷ, mua lô đất/nhà 5 tỷ. Trả lãi ~250tr/năm, trả lãi + góp ~300-350tr/năm. Sau 5 năm, lô đất tăng 7-8tỷ. (Hên xui). Nhưng loại này dễ thanh khoản hơn nhà 15-20 tỷ, áp lực trả lãi & dòng tiền ít hơn. @@
★ Game 3: vốn 3 tỷ, mua lô đất nền ở thành phố đúng 3 tỷ ko vay. Sau 5 năm tăng giá ~5 tỷ. Hàng tháng ko lo nghĩ tiền lãi vay mệt đầu. Loại sản phẩm này có thể thanh khoản bất cứ lúc nào. (Hoặc mua lô đất diện tích lớn ở vùng ven, sau 5 năm có thể x2-3 lần, nhưng cũng có thể rủi ro là nó không tăng giá & ko thanh khoản tốt)
Game 4: vốn 3 tỷ, đem mua cổ phiếu giai đoạn 2020-2023, mỗi năm kiếm trung bình ~20-30%. Sau 3-4 năm có 6-7 tỷ. @@ (game này phải may mắn & có kiến thức sâu mới ổn, đầu tư ở giai đoạn thị trường có xu hướng tăng tốt + chọn cp tốt). Nhưng rủi ro từ 3 tỷ mất 20-50% vốn, hoặc tăng ko đúng kỳ vọng cũng có thể xảy ra.
☻ Đầu năm giờ mình đang ưu tiên chơi game này, mua cổ phiếu Bank OCB, HDB đều tăng khá ngon (nếu mua từ tháng 1/2021 giữ đến cuối năm vẫn có thể tăng >30-50%). @@ -> Lý do chính là vì mình thấy ai ai cũng vay bank mua bds, kiểu gì năm nay các ngân hàng chẳng bội thu & tăng trưởng tốt >30%. 😀
✎ P/s: đừng mua đuổi, vì nó đã tăng điểm quá mua rồi. Vẫn còn nhiều mã khác rất ngon. Hôm sau rãnh mình viết kỹ hơn về kênh đầu tư này. @@
★ Game 5: đem 3 tỷ mua vàng ở vùng giá 53-55tr/lượng, sau 3-5 năm bán ra giá có thể lên 70-80tr/lượng (hên xui). Hoặc mua trái phiếu của các DN an toàn, lãi 10-12%/năm. 2 game này an toàn & ổn hơn gửi bank, nhưng biên lời ko ngon lắm! (Còn game an toàn hơn là giữ tiền mặt vnd, dollar & gửi bank thì thôi nha!)
★ Game 6: mua dự án biển nghỉ dưỡng, nhà phố compound giá ~10 tỷ, trả trước ~3 tỷ, còn lại góp tiền theo tiến độ 1%/tháng (~100tr), hoặc theo từng giai đoạn. Game này dành cho ai có dòng tiền tốt & ko thích vay bank. (Nhưng thực ra giá nhà cũng đã được tính +10-20% cho việc trả góp & thời điểm bàn giao dự án rồi). @@ Giờ phải công nhận các DN BĐS liên kết với bank, đưa ra các option đầu tư “hấp dẫn vaizz”, hi vọng nó là game win-win-win. @@
★ Game 7: mua nhà phố compound, trả trước 20-30%, ân hạn gốc 2-3 năm. Trả trước 3 tỷ mua, còn sau 3 năm rồi tính chuyện trả lãi góp sau. Giá nhà sau 3 năm chắc đã khác. (Nhiều người chọn chơi game này, cũng ngon). Đó là lý do vì sao Vinhomes, Khang Điền,... cứ mở bán nhà phố luôn “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán dù giá hơi “điên”. @@
★ Game 8: ... (thực ra còn nhiều, hơi lười list thêm sợ ae đọc ngán)
✍ NOTE: Nếu có vốn 3 tỷ, chúng ta vẫn có thể chia tỷ lệ các kênh đầu tư: bất động sản (70%) - vàng (10%) - cổ phiếu (20%)
P/s: list ra để ae cảm nhận về sự đa dạng của các lựa chọn khi đầu tư bds. Chứ không khuyến nghị ae ưu tiên lựa chọn bất cứ game nào, phải tự ae nghiên cứu & đưa ra các quyết định...
==========
Ngoài các option trên liên quan tới số vốn tiền mặt 3 tỷ, các loại hình đầu tư liên quan đến BĐS cũng còn rất đa dạng. Ví dụ như:
- Mua đất lớn (phân lô bán). Các vị trí như: Đồng Nai, Vũng Tàu, Củ Chi,... (làm cái này hơi cực, nghe bảo có all dịch vụ do giúp)
- Mua đất vườn, chuyển đổi thổ cư & bán
- Mua đất nền, tạo MHKD trên đất xong bán (kho/xưởng, trang trại, dãy trọ,...). Mình khá thích game này, hi vọng 3-5 năm nữa có tiền chơi. @@
- Mua đất nền vùng ven, xây nhà vườn xong bán
- Mua nhà nát, sửa chữa xong bán (hoặc đập ra xây bán)
- Mua nhiều lô đất nền cạnh nhau giá sỉ, hoặc lô lớn tự tách ra. Xây & bán (cần vốn lớn chút).
- ...
OPTION KHAI THÁC DÒNG TIỀN:
- Mua căn hộ, cho thuê
- Mua nhà phố, cho thuê
- Mua nhà mặt tiền, cho thuê
- Thuê & cho thuê lại (khá rủi ro)
- Xây khách sạn & khai thác/cho thuê
- Xây office văn phòng, khai thác/cho thuê
- Xây căn hộ dịch vụ/dãy trọ, cho thuê
- ...
============
Theo mình, với NGƯỜI MỚI, chưa có nhiều tài sản. Thì đừng tính game TỐI ĐA LỢI NHUẬN, nên ưu tiên sự an toàn nhất định để “NGỦ NGON”. Nên mua bds có sổ đỏ, ở trung tâm hoặc vùng ven ở đô thị lớn, không vay bank hoặc tỷ lệ vay không quá 50%. Sẽ ngủ ngon & an toàn, dù biên lợi nhuận có thể không quá cao. @@
MỘT SỐ KEYS QUAN TRỌNG TRONG VIỆC ĐẦU TƯ:
- LỰA CHỌN VỊ TRÍ (20%)
- LỰA CHỌN LOẠI HÌNH BDS, PHÁP LÝ (20%)
- LỰA CHỌN THỜI ĐIỂM (30%)
- DÙNG ĐÒN BẨY ĐÚNG CÁCH (10%)
- DÒNG TIỀN (từ khai thác bds & nguồn thu nhập khác) (10%)
- YẾU TỐ KHÁC (10%)
- ...
➥ Ví dụ:
- Nếu năm 2009 bỏ 1 tỷ ra mua căn nhà phố diện tích nhỏ trong hẻm ở trung tâm HCM (nhà 1 trệt 1 lầu, diện tích 40-50m2, hẻm nhỏ ba gác). Thì căn 1 tỷ đó đến nay giá chỉ tăng ~4-5 tỷ.
- Nhưng option khác, nếu giai đoạn 2014 (thực tế giá đất lúc này bằng năm 2009), chọn mua 1 lô đất nền 70-100m2 ở Q2,Q9 có giá ~1 tỷ giữ đến nay. Giá lô đó có thể lên ~10 tỷ. (Thời gian ngắn hơn, tỷ lệ sinh lời tốt hơn, dễ thanh khoản hơn).
-> Giữa 2 case đều có yếu tố liên quan đến THỜI ĐIỂM, VỊ TRÍ, LOẠI HÌNH BDS & ĐÒN BẨY. Và so sánh để thấy mức độ hiệu quả khác nhau thế nào? (Chọn đúng sẽ tạo ra LN đủ tốt)
=============
THÊM NỮA, CÓ NÊN MUA CHUNG CƯ HAY KHÔNG???
Vấn đề này gây tranh cãi rất nhiều. Bản thân mình cũng mua & đang ở chung cư, nó vẫn tăng giá tốt nếu chọn đúng dự án & loại căn hộ, vẫn khuyên ae bạn bè xung quanh có 400-500tr tiền mặt thì nên vay mua để có cái nhà mà ở (tạo trust, giữ tiền, bớt chi tiêu vớ vẩn, có động lực cày kiếm tiền để trả lãi bank ~10tr/tháng,...). Nó không tăng lý tưởng như đất nền, nhưng chắc chắc vẫn tăng ổn, hơn mức trả lãi bank hay gửi tiết kiệm.
=============
Toàn bộ nội dung trên mình viết lung tung, nội dung ko có bố cục rõ ràng, câu từ thiếu chỉnh chu, ae thông cảm ạ!
Hơn nữa, nó chỉ là góc nhìn & quan điểm cá nhân. Ae đọc để có thêm nhận định, đừng làm theo các nội dung mình gợi ý, ae tự nghiên cứu để ra các quyết định.
